제610회 21세기 장성 아카데미(2009. 3. 12)

부동산과 지역개발

강사 사진

서 종 대 차장

- 행정중심복합도시건설청 -

강사 친필사인

주요 학력 및 경력

․ 1960년  生

․ 1983년  한양대학교 경제학과 졸

․ 1989년  서울대학교 행정대학원 정책학 석사

․ 1991년  영국 버밍험대 대학원 경제개발 석사

․ 2006년  한양대 도시대학원 박사과정 수료

․ 1981년  제25회 행정고시 합격

․ 1986년  건설부 토지정책 담당사무관

․ 1995년  청와대 경쟁력기획단 SOC과장

․ 1997년  필리핀한국대사관 1등서기관(건설교통관)

․ 2000년  건설교통부 주택관리과장

․ 2005년  건설교통부 주택국장

․ 2006년  건설교통부 건설선진화본부장(이사관)

․ 2007년  건설교통부 주거복지본부장

․ 2008년  제17대 대통령직 인수위원회 경제2분과 전문위원

․ 행정중심복합도시건설청 차장(現)

․ 중앙대 건설대학원 겸임교수(現)

․ 고려대 정책대학원 겸임교수(現)

<賞> 「대통령 표창」,「홍조근정훈장」 外

<著> 「미국의 주택금융」,「주택문제의 해법」 外

부동산과 지역개발

1. 들어가는 말

반갑다. 장성아카데미는 저명한 분들만 오시는 곳이다. 군수님께서는 내가 흔쾌히 허락했다고 하지만 흔쾌히 허락하지는 않고 거절하다가 왔다. 현직 공무원이라 대학원에서 하는 강의를 한다. 지자체 강연을 하기 위해서는 준비도 해야 하고 좀 알아야 한다. 또 어떤 분들이 오시는지 몰라 강의하기가 참 어렵다. 하지만 오늘 와보니 여러분들이 강의를 듣는 자세가 진지하고 열의가 있어 보여 참 좋다.

오늘 강의에 대한 걱정을 상당히 많이 했다. 대학에서는 학생들로부터 명강사로 소문났다고 들었다. 그래서 대학의 석박사 과정이나 최고경영자 과정 그런 곳에 가서 자주 강의를 한다. 장성군에 와서는 무슨 강의를 해야 할지 고민을 쭉 했다. 그래서 장성군 홈페이지에 들어가 장성의 특징을 공부했다. 종합적으로 돌아보다가 장성의 고민이 이런 것이라 생각하여 부동산개발과 지역개발이란 주제로 오늘 이야기를 나눠보겠다.

2. 본론

가. 인생은 3등분

장성군에서 작년에 한 일을 홈페이지에서 보니 굉장히 일을 많이 했다. 나는 공직에 있으면서 대개 어떤 자리를 맡게 되면 1년에 3가지 정도의 중요한 일을 하겠다고 목표를 정했다. 내가 2007년에 주택본부장일 때, 집값 5% 이내로 안정, 수도권에 30만호를 건설, 분양가 관련 제도를 정착시키자는 목표를 세웠었다. 건설교통부 직원과 기자들을 포함하여 많은 사람들이 불가능하다고 하는 목표였다. 하지만 결국은 했다. 목표를 작게 잡고 전력투구를 해서 결국은 그 일을 해냈다.

내 나이가 아직 젊지만 요즘은 내 인생에서 침체기라고 할 수 있다. 공직입문 후 20여 년 간 중앙부서에서 활기차게 활동하다가 요즈음은 충청남도 연기군 금남면 대평리, 내 사무실이 거기에 있다. 행정중심복합도시건설청이다. 요즈음은 저녁에도 혼자 있다 보니 여러 가지 생각이 많다. ‘사람이 어떻게 사는 것인가?’ 인생을 3등분으로 나누고 내 나름대로 인생관을 갖게 되었다.

나는 어려서 부모님이 일찍 돌아가셨다. 8남매 중 7번째로 태어났다. 내가 일하는 것을 보면 서울대 나오고 좋은 집에서 호위호식하며 잘 자란 줄 안다. 하지만 고생 많이 하며 자랐다. 어렸을 때 늘 생각한 것이 ‘왜 나는 이렇게 어려움이 많고, 부모님이 일찍 돌아가셔서 고생할까?’ 이런 생각을 하며 자랐다.

인생을 3등분으로 나눌 수 있다고 본다. 대개 태어나서 30, 60, 90세 까지로 나눌 수 있다. 첫째 토막, 30세까지는 자기 스스로 만들어 가는 인생이라기보다는 하늘이 정해준 운명대로 사는 게 아닌가 싶다. 자기가 잘해서 부잣집에서 태어난 것도 아니고, 자기가 잘못해서 머리가 나쁜 것도 아니며 자기가 잘못해서 인물이 나쁜 것도 아니다. 내가 많은 어려움 가운데서도 어린시절 바른길을 벗어나지 않았던 것은, 우리 부모님들이 어떤 덕을 가지고 살았느냐가 나에게 내려오는 것 같다. 우리 부모님들이 얼마나 많은 사람들에게 베풀고 또 자신들의 인생을 깨끗하게 살고 열심히 살았느냐가 자식에게 복으로 오는 것이다. 30세부터 60세까지는 자신의 노력으로 사는 것이다. 남의 덕, 조상의 음덕보다는 30세까지 무슨 준비를 했으며 무슨 노력을 했으며 어떻게 살았느냐에 따라 30세부터 60세까지가 결정된다. 60세가 넘어가면 30세부터 60세까지 살아온 자신의 삶, 자신이 남을 위해서 얼마나 일했고, 자신이 남을 위해 얼마나 도왔고, 남을 위해 얼마나 선한 일을 했느냐 그 덕으로 사는 것 같다. 그러니까 초반의 높은 덕은 조상의 덕이고 뒤의 덕은 자신의 덕이다. 내 나이가 50이 되었다. 60까지는 10년밖에 안 남았다. 내가 남을 위해서 많은 일을 하고 내가 받은 것을 남을 위해서 베풀지 않으면 남은 인생에서 어려움을 겪을 수도 있겠구나 생각한다. 그리고 남은 30년 동안 더 많은 선을 베풀지 않으면 내 자식들이 엄청난 어려움을 겪고 살 수도 있겠다고 생각했다.

여기 모이신 장성군민 여러분들에게 내 말이 가슴에 와 닿는지는 모르겠지만 살아가면서 될 수 있는 대로 남을 돕고 자신에게 내려진 복을 남에게 전달하는데 애를 써야 한다. 더 많이 전달하면 더 큰 축복의 통로가 되는 것이라고 생각된다. 장성에 계시는 모든 분들이 지역사회가 서로 돕고 사랑하는 사회가 되길 바란다.

복을 생각해보니, 나는 지금까지 복을 엄청 많이 받은 것 같다. 30세까지는 고생을 많이 하였으나 나이 30세부터 지금까지는 큰 고생을 모르고 살았다. 86년 공직에 들어온 이후 그동안 일만 열심히 하다보니 승진도 빨리 했다. 2007년 말 재산신고를 했더니 우리 부처 국장급이상 공무원 중에서 2～3번째 정도 되는 것 같았다. 엄청 많은 복을 받았다. 요즘 드는 생각은 이 복을 복주머니에 차곡차곡 쌓고 흘려버리지 않으면 이 복주머니가 터지거나 그 안에서 썩게 되겠다는 생각이 든다. 이 주머니에 쌓인 복을 자꾸 흘려보내면 들어오는 입구가 커질 것이다. 기독교에서는 축복의 통로라 하는데 이 축복의 통로가 더 넓어질 것 같다. 내가 조금 더 착한 일 많이 하고 남을 위해 선한 일을 더 많이 해야겠다고 생각한다. 오늘 강의 들으신 분들도 그런 생각을 하셔서 자신의 것, 자신의 이야기, 자기 일만 하지 마시고 남, 지역사회, 국가 전체를 위해 늘 고민하는 그런 사람들이 되시길 바란다.

나. 신, 언, 서, 판

우리 부서인 건교부 총무과에서 인사과장을 1년 반 정도 했다. 건교부에는 늘 새로 들어오는 직원도 있고 새로 승진하는 사람도 있다. 그 사람들을 모아 놓고 늘 하는 말이 있다. 당나라 때 과거시험이라는 것을 처음으로 도입 하였는데, 사람 뽑는 기준은 신언서판이었다. 옛날이야기지만 지금도 참 좋은 말이다.

신, 몸가짐이다. 여기 연세 드신 분들은 아시겠지만 저기서 사람의 걸어오는 모습만 봐도 정신이 똑바른 사람인지, 나에게 부탁하러 온 사람인지, 자랑하러 온 사람인지 알 수 있다. 그만큼 몸가짐이 중요하다. 그래서 몸가짐을 바르게 하고 걸음도 똑바로 걷고 시선을 바르게 하는 것이 아주 중요하다.

언, 말이다. 말을 잘하고 유창하게 하는 것이 중요한 것이 아니라 적은 말을 하더라도 조리 있게 꼭 필요한 말을 하는 것이 중요하다. 말을 잘하는 것, 장터에서 사이비목사가 하듯이 시원하게 청산유수로 말 잘 하는 것이 중요한 것이 아니다. 몇 마디 말로도 그 말이 포근하고 무게가 느껴지고 조리 있게 하는 것이 중요하다.

서, 보고서를 잘 쓰는 것이 중요하다. 글을 잘 써야 한다. 옛날에는 주제를 주고 글 시험을 봤다. 지금은 보고서를 잘 써야 한다. 누가 봐도 알기 쉽게 잘 쓰고 설득력 있게 쓰는 것이 서이다.

판, 판은 제일 어려운 것이다. 신은 몸가짐, 언은 자신의 의사표현능력, 서는 글 쓰는 능력이다. 서도 상당히 어렵다. 기본적으로 축적된 지식이나 읽은 책이 없다면 제대로 쓸 수 없다. 판단력이라는 것은 굉장히 어렵다. 예를 들어, 농사를 짓는 분들이 많으실 텐데, 금년에 고추농사를 지을까, 참깨농사를 지을까 이런 것도 중요한 판단이다. 쉽게 말해, ‘난 잘 모르겠으니까 똑똑한 사람이 하는 대로 따라야지.’ 이것 또한 판단이다. 스스로 결정을 내려야 된다면, 옳은 판단을 내리기 위해서는 자기가 판단을 내리고자 하는 분야의 지식이 충분해야 한다. 그리고 공부를 많이 해야 한다.

나는 서울에서는 부동산 전문가라고 알려져 각계각층에서 부동산 시장전망 등과 관련해서 나에게 많이 묻는다. 하지만 요즘에는 대답을 잘 안한다. 왜냐하면 요즘에는 최근의 통계나 부동산시장 분야를 신경 쓰지 않아 잘 알지 못하기 때문이다. 열심히 보고 잘 봐야지 판단이 되는 것이다. 그래서 옳은 판단을 하기 위해서는 지식을 많이 쌓아야한다. 여기 농사짓는 분이나 조그만 공장을 하시는 분, 예를 들어 가정생활까지도 판단의 연속이다. 판단할 때는 자신 있는 지식을 먼저 가져야 한다. 잘 모르는 것을 판단하면 절대 안 된다. 판단이 중요한 것은 지식에 기반을 두어 의사 결정하는 판단력이 있어야 한다. 그 지식의 기반에서 옳은 판단을 해야 하는데 그것이 굉장히 어려운 일이다.

알 수 없는 부분의 판단은 소위 우리가 말하는 심성적 판단이라 한다. 경제학에서는 동물적 직관, 직관적 판단력, Animal Intuition, 즉 동물적 본능이라 한다. 동물적 본능이라는 판단이 필요하다. 그것을 하기 위해서는 정신이 맑아야하고 자신의 생활이 깨끗해야 한다. 결국 옳은 판단을 하기 위해서는 충분한 지식과 맑은 정신이 매우 중요하다.

내 이름을 인터넷에서 쳐보면 대한민국 1급 공무원 중 최연소로 되어있다. 이제 1급 공무원이 된지 2년이 되어간다. 승진을 좀 빨리 했다. 내가 전라도 사람으로 인물이 좋아서도 아니고 집안이 좋아서도 아니다. 그동안 최선을 다해서 열심히 일했고, 부동산 정책 등 정책관련 특정사안의 판단을 요구할 때 거의 맞는 판단을 했다. 우리 인생은 연속되는 판단과 결정으로 시시각각으로 주변에서 판단과 결정을 요구한다.

내가 비교적 옳은 판단을 할 수 있었던 근거는 내가 하는 일을 남보다 더 많이 알기 위해서 남보다 더 열심히 공부했다. 대학원을 세군데 다녔는데 학위 따러 다닌 것은 아니다. 공부를 하기 위해서 다녔다. 두 번째는 늘 자기생활을 가지런히 해야 한다. 자기생활이 가지런하고 정신이 맑아야 한다. 옳은 판단을 위해서 늘 공부하고 자기 자신의 생활을 가지런히 하고 맑게 해야 한다. 그것이 기본이다.

다. 4번의 혁명

인류역사를 보면, 인류역사에 큰 혁명이 네번 있었다. 첫 번째 혁명은 정착농업혁명이다. 사람들이 돌아다니며 사냥하고 물고기를 잡아먹으며 살다가 농사를 짓고 모여 집을 짓고 살기 시작한 혁명이다. 정착농업혁명의 근간이 되는 것은 도구의 발견이다. 구석기를 거쳐 신석기시대에 정착농업혁명이 시작된다. 도구가 발견되니 농사를 하고 농사를 하니 잉여농산물이 생기고, 농산물이 남으니 분업이 이루어지게 되었다.

두 번째 혁명은 청동기혁명이다. 첫 번째 정착농업혁명이 시작되며 씨족사회가 형성된다. 동물들을 보면 씨족집단은 있으나 씨족사회는 없다. 이 청동기혁명을 통해서 인간이 타 씨족사회를 정복을 하게 된다. 청동기나 철기를 가진 사람, 무기를 가진 사람이 돌이나 나무막대를 가진 사람을 전부 제압하며 국가가 출현한다. 부족국가, 귀족사회가 출현한다.

세 번째 혁명은 산업혁명이다. 청동기 혁명 이후로 별다른 혁명이 없었다. 철기문명이 일어난 뒤로 거의 혁명이 없다가 1776년에 제임스와트가 증기기관을 발견한 전후로 산업혁명이 일어난다. 산업혁명은 에너지혁명이다. 그 전에는 모든 것을 손으로 하고 동물을 통해서 했으나 증기 또는 전기라는 다른 에너지를 통해 인류사회가 엄청 발전한다. 이 산업혁명이라는 에너지혁명을 통해서 세계국가가 실현이 된다. 산업혁명이 되면서 대량생산이 가능해지고 범선을 증기선으로 바꾸며 엄청난 무역이 일어난다. 대량생산된 물건을 다른 나라에 갖다 팔면서 세계 국가, 세계화 현상이 일어난다.

네 번째 혁명은 지식혁명이다. 지식혁명은 하나의 재산, 인간창조의 재산으로서 지식이 중요한 요소로 등장한다. 지식혁명이 근거하는 대표적인 산물인 인터넷은 거리를 없앴다. 옛날에는 상상도 할 수 없었던 일이 벌어지고 있다.

이 네번의 혁명을 거치면서 각 혁명에 걸리는 기간이 10배씩 짧아진다. 인류 최초로 정착농업의 시작이 지금으로부터 약 2만 여 년 전이다. 청동기 시대의 도시들이나 청동이 발견되기 시작하는 때는 지금으로부터 5000년 전, BC3000년 전이다. 산업혁명은 17C(1600～ 시작)에 일어난다. 5000년을 거쳐 세번째 산업혁명이 시작된다. 산업혁명이 일어난 뒤부터 지식혁명이 일어난 것이 서기 2000년으로 불과 300년뿐이 안 되었다. 앞으로 산업혁명까지 걸린 기간이 300년의 10분의 1인 30년 내에 새로운 혁명이 일어날 것이다. 아마 2030년 즈음 혁명이 일어날 것 같다. 그 다음에 오는 혁명은 에너지혁명이 아닐까 생각한다. 우리 인류가 갖고 있는 석유, 화석연료는 평균 40년 정도밖에 쓸 수 없다. 앞으로 40년이 지나면 석유가 거의 없어진다고 한다. 태양광, 지열 외에 현재까지 출현하지 않은 기압변화나 대기 중의 자기장을 활용한 에너지 출현도 기대할 수 있다. 중요한 것은 항상 이러한 “혁명”의 시대에 주역이 되어야 한다는 점이다. 혁명의 계기나 수단을 보유한 자들은 혁명 직 후 나타난 세계에 지배계층이 되고 그렇지 못한 집단은 피지배계층이나 노예로 전락하게 된다. 현재진행 되고 있는 “지식혁명”의 시대에 지식혁명을 주도하는 자들은 연봉 1억 이상 100억에 육박하지만 그렇지 못한 자들은 연봉 1～2천만 원으로 현대사회에서 노예나 다름없는 생활을 하고 있는 것이다.

라. 장성의 미래

장성을 앞으로 어떻게 하고 어떻게 끌고 갈 것인가를 많이 고민해야 한다. 우리 사회와 미래에 대해 어떤 식으로 할 것인지, 또 장성이라는 곳은 국가나 지역사회에서 어떤 위치를 차지하고 있는지, 또 우리 스스로 가진 자원은 무엇인지를 살펴봐야 한다.

도시개발에는 긴 시간이 걸린다. 길게 걸리는 이유 중의 하나가 부동산을 어떻게 처분하고 부동산을 어떻게 관리하느냐가 핵심이다. 아무리 큰 도시를 만들어도 수도권에서 도시 만들 때는 5년이면 뚝딱 만들 수 있다. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 5개 신도시를 만들 때 유두석 전 군수님이 주도적인 역할을 했다. 89년 4월에 발표하여 95년에 준공했다. 89년 12월에 아파트 분양, 91년 12월에 입주, 95년에 도시를 준공했다. 부동산이 팔리니까 된 것이다. 부동산이 안 팔리면 불가능하다. 그런데 시골에 오면 신도시한다면 누가 부동산을 사는가? 부동산이 안 팔리면 10년, 100년 가는 것이다. 부동산이 팔려야 신도시가 되는 것이다. 그래서 이제 신도시에 있어서 가장 중요한 핵심인자가 부동산이다.

그러면 장성 같은 곳은 부동산이 팔릴 가능성이 없어 신도시가 안 되는가. 천만의 말씀이다. 특성과 주제에 맞는 요소를 발굴하여 하면 된다. 세 가지 고민을 할 수 있다. 첫째, 어떤 특정 산업이 주도가 되는 신도시를 할 것인가, 두 번째, 전통과 현대가 어우러진 친 농촌적인 신도시로 할 것인가, 세 번째, 완전 관광, 레저 쪽으로 신도시를 할 것인가 이다. 여러분들은 고민 할 것이 없다. 수요자에게 물어보는 것이 가장 쉬운 방법이기 때문이다. 산업 신도시를 할 것이면 산업 하는 사람들을 초청하면 된다. 더 좋은 방법은 수도권의 부동산개발업자들을 다 불러 여기 데리고 와서 다 보여주고 물어보면 된다. 그 사람들은 무엇을 하면 장사가 될지를 알기에 여러분들은 고민할 필요가 없다.

마. 부동산 시장

20년이나 30년의 세월을 두고 보면 부동산시장은 그 사이에 한 3～4번 좋았다가 나빴다가 한다. 그러므로 계획을 잘 세워 부동산 경기가 제일 나쁠 때 땅을 사고 부동산 경기가 제일 좋을 때 개발해서 팔아먹으면 돈을 남기는 것이다. 오히려 요즈음 같이 부동산경기가 나쁠 때 공공에서 신도시 사업을 시작하는 것이 좋다. 부동산 시장은 서구 선진국처럼 우리나라도 마찬가지로 대개 10년 주기로 왔다 갔다 한다. 부동산 주기가 왜 10년 주기로 올랐다 떨어졌다가 하는 이유는 부동산을 사려는 수요는 수시로 바뀌기 때문이다. 부동산의 수요는 어디에서 오는가. 경제가 좋아지거나 은행에서 금리가 낮아져 소득이 갑자기 늘어나는 경우다. 부동산 공급은 금방 안 된다. 부동산 공급은 준비하고 그것이 시장에 나올 때까지 5년쯤 걸린다. 부동산 값이 오르기 시작하면 5년 동안 공급이 안 되니 계속 오르는 것이다. 그래서 일반적으로 5년을 주기로 잡는다. 지역개발이나 도시개발도 그런 타이밍에 맞춘다. 수도권에 비해 지방은 경기에 대한 감응도가 좀 약하다. 수도권은 집값 오르고 떨어지는 것이 크다. 부동산의 경기흐름을 예측하고 도시개발을 추진해야한다.

최근 부동산 시장을 보면 예전과는 많이 달라졌다. IMF전후에 부동산 시장이 많이 달라졌다. 대표적인 차이는 은행에서 대출을 받을 수 있냐 없느냐의 차이다. 1997년 이전에는 여러분들은 부동산을 담보로 은행에 가서 돈을 꾸지 못하였다. IMF이전에 금리가 10%였던 것이 2003년에 최고로 4.5%까지 떨어진다. 그래서 사람들이 대출을 많이 받았다. 그래서 IMF전과 후로 달라진 것은 부동산시장의 금융감응도가 높아졌다는 것이다. 쉽게 말하면 은행돈 빌려서 쓰는 것이 부동산시장에 영향을 미치기 시작한 것이다. 금리가 낮아져 중요한 요인으로 작용한 것이다.

지금 미국의 서브프라임 모기지사태로 세계경제가 굉장히 어렵다. 이 사태를 겪으면서 외환요인이 생겼다. 외국 사람들이 가진 돈의 유입이 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있다. 이번 세계적인 금융위기의 원인은 3대 투기 때문이다. 첫째는 금융투기, 1997년 외환위기는 아시아지역만 어렵고 유럽은 좋았다. 서브프라임은 담보대출을 해주면 그 담보대출건을 갖고 또 돈을 빌리고 돈을 모으며, 돈을 모으면 또 대출하여 또 돈을 모으고 이런 식으로 3단계의 재투자로 발생했다. 두 번째는 원자재 투기. 기름, 곡물, 구리, 금 등 이런 것에 투기를 한다. 세 번째는 부동산투기이다. 가장 중요한 것은 국가 간의 자본이다. 우리나라 증시는 외국 사람들이 좌지우지하는 시대가 되었다.

바. 이제 부동산 시장이 어떻게 갈 것인가

앞으로의 시장은 10년 주기설로 보면 2007년부터 시작하여 약 3년 정도는 좀 더 어려울 것이다. 그 뒤로 5년 정도는 좋을 것이라는 예측을 할 수 있다. 이 위기도 우리가 어떻게 회복을 할 수 있는가 하면 수출과 내수이다. 수출은 우리가 수출하려고 하는 나라들의 경제가 좋아져야 수출 회복이 된다. 예를 들어, 우리가 수출하는 나라들이 중국, 미국, 중동지역, 아시아지역이다. 수출하는 상대국들의 경기는 2～3년 동안 더 어려울 것이다. 그러나 내수의 경우는 현재 정부가 열심히 돈을 풀고, 이번에 추경 30조 늘리면 내년에 수지가 조금 나아 질 것이다. 다른 나라보다 우리나라가 조금 더 빨리 회복할 가능성이 있다.

부동산 전체의 경기로 보면, 지금 별로 좋지 않은 상황이지만 결론적으로 장성지역에서 개발한다고 하면 경기를 타는 시기에 준비를 하는 것이 좋고 지금이 준비하기에는 가장 좋은 시기이다.

사. 산업육성의 한계

참여정부에서 지역개발 정책을 잘한 것도 있고 잘못한 것도 있다. 잘못한 것의 대표적인 것은 지자체별로 주제 없이 돈을 조금씩 나눠준 것이다. 그래서 이 사람들이 전부 축제를 하고 상징물을 설치하고 쓸데없이 길거리 정비에 돈을 썼다. 유치산업 주제도 모든 자치단체가 항상 3가지로 같다. 첨단산업유치, 관광유치, 친환경농업유치다. 첨단산업유치는 인재가 있어야 한다. 생산과 연구, 개발이 동시에 이루어지는 산업이다. 첨단산업의 두 번째 요소는 인프라이다. 인프라는 첨단산업의 제품들은 비싸기 때문에 공항이 가까워야 하고 예를 들면 고속철도 같은 것이 가까워야 한다. 인프라가 잘 되어있어야 한다. 인프라는 우리가 말하는 도로, 철도 이것뿐만이 아니라 문화적 인프라, 교육적 인프라, 복지적 인프라 이런 것이 다 되어 있어야 한다. 세 번째는 시장이다. 그 사람들이 무슨 제품을 만들면 시제품을 팔아볼 수 있는 큰 시장이 있어야 한다.

장성의 한계는 장성 안에 대학이 하나도 없는 것이다. 하지만 다행인 것은 광주와 가까우니 인재가 광주에서 공급이 될 수 있다. 인프라는 어떠한가. 장성은 전라도에서는 교통의 요지다. 물리적 인프라, 하드웨어는 좋지만 문화나 교육인프라가 없다.

흔히 지방에서 하는 산업중의 하나가 관광레져산업이다. 서울사람들, 수도권에 사는 사람들, 광주시민 입장에서 장성을 관광중심으로 만들려면 무엇을 해야 할지 고민해야 한다. 이것도 마찬가지로 여러분이 고민할 필요는 없고 서울에서 놀러 다니는 사람들을 며칠 불러 무엇이 부족한지, 뭐를 더 해주면 좋겠는지 물어보면 된다.

앞으로는 전라남도의 모든 축은 정직하게 말하자면 광양만과 무안이나 영암, 목포에 몰려 있다. 큰 계획이 바닷가로 몰려있다. 장성은 그 과정에서 무엇을 얻어낼 것인가를 생각해야 한다. 이 사람들이 장성을 목적지로 오지 않지만 하룻밤 머무를 정도는 된다.
그 다음 친 농업, 도시가 연관된 것을 하려면 많은 고민을 해야 한다. 서울사람들은 농사 지어보라고 하면 한번 하면 다신 안한다.

아. 장성의 한계와 장점

장성은 1년에 인구가 1,000명씩 준다. 지난 10년 동안 1만 명이 줄었다. 인구를 늘리려면 아이를 많이 낳던지 다른 곳에 있는 사람들을 데려와야 한다. 두 번째는 대부분의 시골도 마찬가지만 65세 이상인 노령인구가 많다. 25%정도이다. 장성은 교육기관이 부실하다. 광주에 워낙 좋은 학교가 많으니 사람들이 학교를 광주로 간다. 장성만이 가진 특성화 대학을 만들 필요가 있다. 교육을 어떻게 할 것인가, 문화를 어떻게 할 것인가 고민해야 하고 인프라가 있어야 한다.

장성은 다른 어느 지역보다 품격이 높다. 유림문화와 장성아카데미의 효과이다. 군에서 좋은 비전만 제시하면 군민들의 협조가 잘 될 것이다. 교통이 굉장히 좋다. 장성에서 목포까지 30분정도 걸린다. 광양제철이라는 큰 산업과 새만금이라는 큰 산업의 중심에 있다. 지역개발에 “선단이론”이라는 것이 있는데 이는 끝과 끝을 발전시키면 중간이 모두 발전한다는 이론이다. 최근 광양제철의 생산력이 포항제철을 넘어섰다. 광양제철이 포항제철보다 궁극적으로 2배 정도 생산할 수 있는 용량을 가진다. 철강 산업은 엄청난 영향력을 가져온다. 장성은 이것을 중요한 기회로 활용해야 한다.

다른 나라나 지역의 사례를 잘 연구하여 장성이 앞으로 무엇을 해야 되겠는지 생각하여야 한다. 장성은 엄청난 기회를 가진 땅이다. 장성이 앞으로 어떻게 살아야 할 것인가를 고민하라. 20년, 30년 뒤를 보면 장성이 굉장히 훌륭한 도시가 될 수 있다.

우리나라 농촌의 대부분이 연세 드신 분들로, 이분들에 의해서 이뤄지는 농사를 저는 습관농이라 부른다. 농사를 안 지으면 안 될 것 같고 지어도 돈도 안 되지만 농사를 습관적으로 짓는다. 경제가 어려우면 서울에 있는 사람들 중 귀농하는 사람들이 있을 것이다. 그럼 그 사람들을 마을별로 지정을 해서 젊은 사람들 3～4가구씩 조그만 마을 단위에 넣어준 후 2가지 임무를 주는 방안도 생각해 볼 수 있다. 하나는 선진농법을 하도록 해주고, 두 번째는 노인들에게 사회적 서비스를 하고 사회복지서비스로 나가는 비용들을 젊은이들에게 주자. 시간이 걸리더라도 기본적인 인프라를 닦는 데 주력해야 한다. 당장에는 돈이 안 되고 당장에는 효과가 없더라도 장성군의 20년, 30년 뒤를 보자.

3. 맺음말

마시멜로 이야기가 있다. 400명의 아이들에게 실험을 했다. 배고픈 아이들에게 정말 맛있는 빵을 주며, ‘15분 동안 참고 안 먹고 있으면 빵 1개를 더 줄게. 엄청 맛있는 거야.’라고 했다. 400명의 아이들 중 300명은 먹고 100명만 안 먹고 참았다. 그 실험 후 15년 뒤 아이들을 조사해보니 참고 빵을 안 먹은 100명은 상당히 잘 되어 있었으며 먹은 300명은 별 볼 일 없었다고 한다. 장성군은 빵을 안 먹은 100명 안에 들어야 한다.

여러분들이 당장 먹을 빵을 안 먹도 15분만 참으면, 15년 뒤의 장성은 엄청나게 달라져 있을 것이라는 말씀을 드린다. 군수님과 군민들이 합심하여 좋은 군을 만드시고 거듭 당부 드리지만 빵 조각을 15분 동안 참으시고 2개를 얻어먹으시는 현명한 장성군민들이 되길 간절히 바란다. 또 여기에 모인 모든 분들이 남을 돕고 자신에게 내려진 축복을 남에게 전달하여 자신의 축복의 통로가 더 넓어지는 삶을 사시길 간절히 바란다.